VEFA, promotion immobilière et RIPT au Maroc : le cadre juridique et les avantages fiscaux

L'immobilier marocain attire promoteurs, investisseurs et Marocains du monde. Trois cadres juridiques structurent ce marché : la vente en l'état futur d'achèvement, qui protège l'acquéreur sur plan ; le statut du promoteur et ses obligations fiscales ; enfin les résidences immobilières de promotion touristique, qui associent placement immobilier et exploitation hôtelière.

La vente en l'état futur d'achèvement

La VEFA est définie par l'article 618-1 du Dahir des obligations et des contrats (DOC) comme la convention par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et à en transférer la propriété à l'acquéreur, contre un prix payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Le régime, introduit par la loi 44-00 en 2002, a été profondément remanié par la loi 107-12, promulguée le 3 février 2016, pour mieux protéger les acquéreurs.

Les étapes contractuelles

1. Le contrat de réservation, facultatif, peut précéder la vente. Il ne peut être conclu avant l'obtention de l'autorisation de construire, et les sommes versées sont protégées dans l'attente du contrat préliminaire.
2. Le contrat préliminaire doit, à peine de nullité, être établi par acte authentique ou par un professionnel habilité par la loi (article 618-3 du DOC). Il comporte notamment le descriptif du bien, le prix, l'échéancier et le délai de livraison.
3. Le contrat définitif est conclu à l'achèvement, après obtention du permis d'habiter, et permet l'inscription du droit de propriété de l'acquéreur.

Les garanties de l'acquéreur

Le promoteur doit fournir une garantie d'achèvement des travaux ou de remboursement des sommes versées (article 618-9 du DOC). Les paiements sont fractionnés selon les étapes de la construction fixées par la loi, de sorte que l'acquéreur ne finance jamais l'ouvrage au-delà de son avancement réel. Le non-respect de ces règles entraîne la nullité des contrats conclus en violation de la loi, et le retard de livraison ouvre droit à indemnisation.

Le promoteur immobilier : obligations et fiscalité

Le promoteur exerce en principe sous forme de société soumise à l'impôt sur les sociétés, au taux de droit commun de 20 % en 2026 (35 % au-delà de 100 millions de dirhams de bénéfice net). Ses ventes de constructions sont soumises à la TVA, selon les règles particulières applicables aux opérations immobilières.

Deux dispositifs publics orientent aujourd'hui la demande :

• L'aide directe au logement, versée depuis le 1er janvier 2024 à l'acquéreur d'une résidence principale : 100 000 dirhams pour un logement d'un prix inférieur ou égal à 300 000 dirhams TTC, 70 000 dirhams entre 300 000 et 700 000 dirhams. Elle bénéficie aux Marocains résidant au Maroc comme à l'étranger, primo-accédants.
• Le logement social conventionné : le Code général des impôts prévoit des exonérations, notamment de TVA (article 92-I-28°), pour les programmes réalisés dans le cadre d'une convention avec l'État, sous conditions de prix et de superficie. Les conditions et la période d'application de ces régimes doivent être vérifiées programme par programme.

La structuration d'un projet de promotion, foncier, société de projet, financement, commercialisation en VEFA, se prépare en amont : le cabinet accompagne promoteurs et investisseurs à chacune de ces étapes.

Les résidences immobilières de promotion touristique (RIPT)

La loi 01-07, complétant la loi 61-00 portant statut des établissements touristiques, a créé la RIPT : une forme d'immobilier locatif à vocation touristique, destinée à enrichir l'offre d'hébergement. Le montage associe trois acteurs :

• la société de promotion, qui réalise la résidence et commercialise les unités ;
• l'acquéreur, propriétaire de son logement, qui le met à disposition de l'exploitant ;
• la société de gestion, agréée, qui exploite l'ensemble comme un établissement hôtelier et reverse des revenus aux propriétaires.

Le contrat de gestion est conclu pour une longue durée, et le propriétaire ne dispose de son bien que pendant une période limitée chaque année, selon les conditions fixées par les textes d'application et le contrat.

Les avantages fiscaux

Les sociétés de gestion de RIPT bénéficient du même régime que les établissements hôteliers : exonération temporaire d'impôt sur les sociétés sur la part du chiffre d'affaires réalisée en devises, prévue par l'article 6 du CGI, puis imposition au taux de droit commun. Pour l'acquéreur, l'intérêt de la RIPT est surtout économique : un rendement locatif organisé par un professionnel et un actif touristique géré. Sa situation fiscale personnelle, revenus locatifs, plus-value de cession, convention fiscale s'il réside en France, doit être analysée au cas par cas.

Points de vigilance

• Vérifier le titre foncier, l'autorisation de construire et la garantie d'achèvement avant tout versement.
• Faire relire le contrat préliminaire : délai de livraison, pénalités de retard, descriptif technique.
• Pour une RIPT, analyser l'agrément et la solidité de la société de gestion, la durée d'engagement et la répartition des charges d'équipement.
• Pour un acquéreur non résident, financer en devises afin de pouvoir rapatrier le produit d'une revente.